부동산 복비 계산기 – 매매 전세 월세 중개보수 요율표 총정리
부동산 복비 계산기 하나면 매매, 전세, 월세 중개보수를 미리 가늠할 수 있습니다.
집을 사거나 전세, 월세 계약을 마무리할 때 마지막으로 마주하는 비용이 바로 중개보수, 흔히 말하는 복비입니다. 거래금액과 계약 종류에 따라 요율과 한도액이 달라지기 때문에, 계약서에 도장을 찍기 전에 부동산 복비 계산기로 예상 금액을 먼저 확인해 보세요. 위 계산기에 매물 종류와 금액만 입력하면 상한 기준 복비가 바로 조회됩니다.
1. 부동산 복비와 중개보수의 기본 개념
복비는 공인중개사가 매매, 교환, 임대차 계약을 중개한 대가로 받는 법정 보수입니다. 핵심은 법으로 정해진 상한요율 안에서만 받을 수 있다는 점이며, 이 상한을 넘겨 요구하는 것은 공인중개사법 위반에 해당합니다.
복비 금액을 결정하는 네 가지 요소
같은 집이라도 아래 요소에 따라 복비가 달라집니다.
- 거래 종류: 매매, 교환인지 전세, 월세 같은 임대차인지에 따라 적용 요율이 다릅니다.
- 거래 금액: 계약서에 적힌 실제 거래금액이 기준이며, 구간이 올라갈수록 요율도 높아집니다.
- 매물 종류: 주택, 주거용 오피스텔, 상가 및 토지로 나뉘어 서로 다른 기준이 적용됩니다.
- 소재지 조례: 주택은 물건이 있는 시, 도 조례와 고시에 따라 세부 적용이 조금씩 다를 수 있습니다.
복비는 누가 얼마나 부담하나
중개보수는 거래 당사자 양쪽이 각각 부담하는 것이 원칙입니다. 매매라면 파는 사람과 사는 사람이, 임대차라면 집주인과 세입자가 각자 자신을 중개한 중개사에게 지급합니다. 즉 한 건의 거래에서 복비는 양쪽에서 한 번씩, 총 두 번 발생한다고 이해하면 쉽습니다.
2. 주택 매매 복비 계산기 요율표와 계산법
주택 매매 복비는 거래금액이 커서 요율 0.1%의 차이도 수십만 원 단위로 벌어집니다. 2021년 개편된 이후 2026년 현재까지 유지되고 있는 중개보수 요율표를 기준으로 계산해야 합니다.
주택 매매 중개보수 상한요율표
- 5천만 원 미만: 상한요율 0.6%, 한도액 25만 원
- 5천만 원 이상 2억 원 미만: 상한요율 0.5%, 한도액 80만 원
- 2억 원 이상 9억 원 미만: 상한요율 0.4%, 한도액 없음
- 9억 원 이상 12억 원 미만: 상한요율 0.5%, 한도액 없음
- 12억 원 이상 15억 원 미만: 상한요율 0.6%, 한도액 없음
- 15억 원 이상: 상한요율 0.7%, 한도액 없음
매매 복비 계산 예시
복비는 거래금액 x 상한요율로 계산하며, 한도액이 있는 구간은 그 한도를 넘을 수 없습니다.
- 7억 원 아파트 매매: 7억 x 0.4% = 280만 원 (2억 이상 9억 미만 구간)
- 11억 원 아파트 매매: 11억 x 0.5% = 550만 원 (9억 이상 12억 미만 구간)
- 4천만 원 소형주택 매매: 4천만 x 0.6% = 24만 원 (한도액 25만 원 이내라 그대로 적용)
위 금액은 모두 상한 기준이며, 여기에 **부가가치세 10%**가 별도로 붙을 수 있습니다. 정확한 자동 계산은 서울부동산정보광장의 중개보수 자동 계산 서비스에서도 확인할 수 있습니다.
3. 전세 월세 임대차 복비 계산 방법
전세와 월세 같은 임대차는 매매보다 전반적으로 낮은 요율이 적용됩니다. 다만 월세는 보증금과 월세를 하나의 거래금액으로 환산하는 과정이 필요해 조금 더 복잡합니다.
주택 임대차 중개보수 상한요율표
- 5천만 원 미만: 상한요율 0.5%, 한도액 20만 원
- 5천만 원 이상 1억 원 미만: 상한요율 0.4%, 한도액 30만 원
- 1억 원 이상 6억 원 미만: 상한요율 0.3%, 한도액 없음
- 6억 원 이상 12억 원 미만: 상한요율 0.4%, 한도액 없음
- 12억 원 이상 15억 원 미만: 상한요율 0.5%, 한도액 없음
- 15억 원 이상: 상한요율 0.6%, 한도액 없음
월세 보증금 환산 계산법
월세 계약의 거래금액은 다음 공식으로 환산합니다.
- 기본 환산식: 거래금액 = 보증금 + (월세 x 100)
- 재계산식: 위 금액이 5천만 원 미만이면, 거래금액 = 보증금 + (월세 x 70)
예를 들어 보증금 3천만 원에 월세 60만 원이라면, 3천만 + (60만 x 100) = 9천만 원이 거래금액이 되고, 임대차 5천만 이상 1억 미만 구간인 **0.4%**가 적용되어 상한 복비는 36만 원이지만 한도액 30만 원이 적용됩니다. 임대차 복비는 특히 한도액 구간을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.
4. 오피스텔 상가 토지 등 주택 외 중개보수
주택이 아닌 매물은 요율 체계가 달라 복비 계산기에서도 매물 종류를 정확히 선택해야 합니다.
주거용 오피스텔 기준
전용면적 85m^2 이하이면서 전용 부엌, 화장실 등 주거 설비를 갖춘 오피스텔은 별도 요율이 적용됩니다.
- 매매, 교환: 0.5%
- 임대차 등: 0.4%
위 요건을 충족하지 못하는 업무용 오피스텔은 아래 주택 외 기준을 따릅니다.
상가 토지 등 주택 외 기준
- 상가, 토지, 업무용 오피스텔: 매매와 임대차 모두 거래금액의 0.9% 이내에서 협의로 결정합니다.
- 주택 외 매물은 한도액이 따로 없어 상한 범위 안에서 당사자 간 협의가 중요합니다.
- 권리금은 법정 중개보수 범위에 포함되지 않으므로 별도의 컨설팅 비용이 생길 수 있습니다.
5. 복비 낼 때 꼭 확인할 주의사항
복비를 지급할 때 아래 사항을 챙기면 불필요한 분쟁과 과다청구를 막을 수 있습니다.
현금영수증과 부가가치세 확인
- 부동산 중개업소는 현금영수증 의무발행 업종이라 10만 원 이상 지급 시 요청하지 않아도 발행이 원칙입니다.
- 부가세는 일반과세자는 10%, 간이과세자는 보통 4% 이내로 청구되므로, 업소 과세 유형을 미리 확인해 두면 좋습니다.
중개대상물 확인 설명서 점검
- 계약 시 중개사는 중개대상물 확인, 설명서를 교부해야 하며, 여기에 복비 산출 내역이 구체적으로 적혀 있어야 합니다.
- 계산된 금액이 한도액을 초과하면 한도액까지만 내면 됩니다. 정확한 법령 기준은 국가법령정보센터 공인중개사법에서 확인할 수 있습니다.
복비를 합리적으로 조율하는 방법
복비는 상한요율 이내라면 당사자 간 협의로 낮출 수 있습니다. 부동산 복비 계산기로 상한 금액을 먼저 파악한 뒤, 아래 포인트를 참고하면 과한 지출을 줄일 수 있습니다.
- 상한과 실제 청구액 비교: 계산기로 뽑은 상한선을 기준으로 삼아 제시 금액이 적정한지 판단합니다.
- 거래금액 구간 경계 확인: 2억, 9억, 6억처럼 구간이 바뀌는 경계 금액 근처에서는 요율이 달라지므로 특히 주의합니다.
- 부가세 포함 여부 사전 합의: 최종 지급 전에 부가가치세를 포함한 금액인지 반드시 확인합니다.
자주 묻는 질문 (부동산 복비 계산기 FAQ)
Q1. 복비는 언제 지급하나요
관례상 잔금 치르는 날 함께 지급하는 경우가 많지만, 법적으로는 계약이 체결되어 중개 업무가 완료된 시점에 청구할 수 있습니다. 구체적인 시기는 당사자와 협의해 정하면 됩니다.
Q2. 계약이 중간에 깨져도 복비를 내야 하나요
중개사의 잘못 없이 당사자 변심으로 계약이 파기된 경우, 중개사는 보수를 청구할 권리가 있습니다. 다만 현실에서는 진행 정도에 따라 일부만 조정해 협의하는 사례가 많습니다.
Q3. 복비 계산기 금액과 실제 청구액이 다를 수 있나요
네, 계산기는 상한 기준을 보여주므로 실제로는 그 이하에서 협의될 수 있습니다. 반대로 상한을 초과한 청구는 불법이니, 계산기 결과를 협상의 기준선으로 활용하면 됩니다.
Q4. 공동중개일 때 복비는 어떻게 되나요
매도인 측과 매수인 측 중개사가 각각 있는 공동중개에서는, 각자 자신을 중개한 쪽에게만 법정 복비를 지급하면 됩니다. 한쪽이 양쪽 몫을 모두 부담하는 것이 아닙니다.
참고 자료
